آموزش نحوه پرداخت و محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک
فرایند خرید ملک تجاری و منزل مسکونی فقط با پرداختن مبلغی به عنوان بهای آن ملک به پایان نمی‌رسد، بلکه باید مبلغی به عنوان مالیات پرداخته شود. در این مطلب تعریف مالیات نقل و انتقال املاک را بیان می‌کنیم و در کنار آن به نحوه‌ی محاسبه‌ی این مالیات می‌پردازیم.
مالیات نقل و انتقال املاک چیست؟
مالیات یک هزینه اجتماعی اجباری است که دولت از مردم دریافتظظ می‌کند و برای بازسازی و بهسازی دوباره‌ی امور اجتماعی صرف می‌کند. در دسته بندی مالیات با دو گروه اصلی روبه‌رو هستیم؛ مالیات مستقیم و مالیات غیر مستقیم. مالیات مستقیم به درآمد و دارایی‌های مردم مربوط است و چون مبلغ این موارد مشخص است میزان مالیات مستقیم هم قابل پیش‌بینی است. مالیات فروش ملک یکی از انواع مالیات مستقیم است که نرخ آن در قانون ثابت است و مواردی هم که مشمول معافیت مالیاتی هستند از پیش تعیین شده است.
نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک
بنابر قانون کاربری، ملک چه مسکونی باشد و چه تجاری، هنگامی که در دفترخانه سند زده می‌شود، فروشنده باید به میزان ۵ درصد از ارزش معامله آن ملک را به عنوان مالیات به دولت پرداخت کند. پس لازم است میزان ارزش معاملات توسط یک مقام مسئول یا نهاد اجرایی تعیین شود. به همین دلیل کمیسیون تقویم املاک از طریق ضوابط و مقرراتی که برای این امر تعیین می‌کند این مسئولیت را به عهده می‌گیرد و ارزش معامله را تعیین می‌کند. نحوه مشخص کردن ارزش معامله توسط این کمیسیون در همین مقاله بررسی خواهد شد. (چنانچه تمایل دارید درباره نرخ مالیات حساب تجاری بدانید، مطالعه این مقاله را به شما پیشنهاد می‌کنیم)
دراینجا نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک را برای املاک مسکونی و تجاری به طور مجزا بررسی می‌کنیم.
کمیسیون تقویم املاک چه ضوابطی برای تعیین مالیات دارد؟
قواعد تعیین میزان مالیات انتقال املاک توسط کمیسیون تقویم املاک به شرح زیر است:
- میزان مالیات 2 درصد از قیمت روز منطقه باشد.
- در محاسبه میزان مالیات عواملی مانند عمر بنا، اسکلت، تراکم، نوع مالکیت و کاربری تاثیرگذار است.
- موقعیت مکانی ملک در تعیین ارزش ملک و بالتبع مالیات تاثیرگذار است.
شیوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی
برای اینکه شیوه محاسبه این نوع مالیات برای شما مشخص شود، با یک مثال آن را بیان می‌کنیم. فرض کنید شخصی یک ملک مسکونی را که ارزش معاملاتی آن یک میلیارد تومان است را به مبلغ ۸۰۰ میلیون به یک شرکت دولتی یا موسسه دولتی واگذار می‌کند. مالیاتی که به این ملک تعلق می‌گیرد ۵ درصد از آن 800 میلیون تومان است و به عبارتی میزان مالیات نقل و انتقال این ملک ۴۰ میلیون تومان خواهد بود که بر عهده فروشنده است. یعنی وقتی فروشنده ملک را به خریدار منتقل می‌کند، 5 درصد ارزش معاملاتی را باید به عنوان مالیات به حساب دولت واریز کند.
شیوه محاسبه برای مالیات نقل و انتقال املاک تجاری
در مورد شیوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک تجاری (مالیات نقل و انتقال ملک تجاری) نیز همان پنج درصد مالیات صادق است. به عبارت دیگر، فرقی نمی‌کند که ملک مسکونی باشد و یا تجاری، در هر حال هنگام فروش، 5 درصد از آن به عنوان مالیات توسط مالک یا همان فروشنده به حساب دولت ریخته می‌شود.
شیوه محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی
اگرچه در انتقال سرقفلی، ملک به فروش نمی‌رسد، با این حال از آنجا که واگذاری سرقفلی نیز نوعی نقل و انتقال املاک به حساب می‌آید، ما در اینجا میزان مالیات آن را بررسی کرده‌ایم.
زمانی که شخصی سرقفلی مغازه یا ملک تجاری را در ازای دریافت مبلغی به کسی دیگر واگذار می‌کند، باید دو درصد از میزان مبلغ دریافتی را به عنوان مالیات سرقفلی به دولت پرداخت کند. این مبلغ باید در 30 روز پس از معامله به حساب دولت ریخته شود. ذکر یک مثال این موضوع را روشن‌تر می‌کند. فرض کنید فردی سرقفلی مغازه یا یک واحد تجاری را به ازای دریافت یک میلیارد تومان به فرد دیگری واگذار می‌کند. مالیاتی که مالک سرقفلی باید پرداخت کند دو درصد از ارزش معامله یعنی ۲۰ میلیون تومان است.
کمیسیون تقویم املاک چگونه ارزش یک معامله را مشخص می‌کند؟
همانطور که گفتیم، مشخص کردن ارزش معامله، که 5 درصد از آن به عنوان مالیات نقل و انتقال املاک به دولت پرداخت می‌شود، بر عهده کمیسیون تقویم املاک است. این کمیسیون برای مشخص کردن ارزش معامله از قواعد زیر استفاده می‌کند:
- ارزش معاملاتی ملک را در سال اول معادل ۲ درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه تعیین می‌شود.
- این شاخص هر سال به میزان ۲ واحد درصد افزایش می‌یابد تا به 20 درصد برسد.
- موقعیت مکانی ملک در تعیین ارزش ملک و بالتبع مالیات تاثیرگذار است.
پس اگر یک ملک 10 ملیارد تومان باشد، ارزش معاملاتی آن 100 میلیون خواهد بود. همانطور که دیدید مالیات بر نقل و انتقال املاک بر اساس ارزش معاملاتی مشخص می‌شود.
نحوه محاسبه آنلاین مالیات فروش ملک
محاسبه آنلاین مالیات فروش ملک دقیقا شبیه نوع دستی انجام می‌شود. به عبارت دیگر مهم نیست که شما این محاسبه را به صورت دستی یا آنلاین انجام دهید، در هر صورت برای نقل و انتقال قطعی املاک لازم است پنج درصد از ارزش معاملاتی را به عنوان مالیات پرداخت کنید و برای انتقال حق واگذاری محل (مثل سرقفلی)، دو درصد از وجوه دریافتی را به عنوان مالیات به حساب دولت بریزید.
با این حال برخی از سایت‌ها به شکل آنلاین این کار را انجام می‌دهند. کافی است شما ارزش سند و نوع معامله را در فیلدهای محاسباتی وارد کنید تا میزان مالیاتی را که باید پرداخت نمایید مشخص شود.
مدارک لازم برای پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک
برای پرداخت مالیات باید مدارک و اسناد زیر را آماده کنید:
- برگه استعلام دفتر اسناد رسمی با ذکر نام خریدار
- تصویر از سند مالکیت و بنچاق
- تصویر پایان‌کار
- تصویر پروانه‌ی تخریب، نوسازی و عدم خلاف (در مواردی که املاک در دست ساخت است)
- تصویر صورت مجلس تفکیکی
- تصویر اسناد عادی یا رسمی
- تصویر وکالتنامه (در مواردی که فرد به وکیل مراجعه کرده باشد)
- فتوکپی شناسنامه خریداران
- فتوکپی شناسنامه فروشندگان
- فتوکپی کارت ملی خریداران
- فتوکپی کارت ملی فروشندگان
- کپی قولنامه یا مبایعه نامه
- نشانی ملک به همراه کروکی محل و نقشه
- تصویر گواهی واریز کردن مالیات بر ارث (فرم شماره ۱۹)
آشنایی با مفاد قانونی مالیات فروش ملک
مفاد زیر از قانون مالیات مستقیم که به نقل و انتقال ملک مربوط است برداشته شده است.
ماده 59 قانون مالیات مستقیم
مالیات خرید و فروش ملک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد، همچنين انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دريافتي مالک يا صاحب حق به نرخ دو درصد در تاريخ انتقال از طرف مالكان عين يا صاحبان حق مشمول پرداخت ماليات می‌شود. همچنین برای ملکی که ارزش معاملاتی آن مشخص نیست ارزش نزدیک‌ترین ملک به آن منطقه ملاک قرار می‌گیرد.
ماده 64 قانون مالیات مستقیم
مطابق ماده 64 تعیین ارزش معاملاتی املاک را بر عهده کمیسیون تقویم املاک می‌گذارد. این کمیسیون وظیفه دارد کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی در سال اول را معادل دو درصد میانگین قیمت روز منطقه تعیین کند. این میزان هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می‌یابد تا ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست درصد میانگین قیمت روز املاک برسد.
- قیمت ساختمان با توجه به مصالح استفاده شده اسکلت فلزی، بتون آرمه ، اسکلت بتونی و سوله، قدمت و تراکم و کاربری واحد و نوع مالکیت تعیین می‌شود.
- قیمت اراضی باید با توجه به موقعیت جغرافیایی و نوع کاربری تعیین می‌شود.
ماده 65 قانون مالیات مستقیم
نقل و انتقال قطعی املاک تجاری و مسکونی که در اجرای قوانین اصلاحات ارضی به عمل آمده است، همچنین واحدهای مسکونی که از طرف شرکت تعاونی مسکن به اعضای آن مشمول مالیات موضوع این فصل نمی‌شود.
ماده 66 قانون مالیات مستقیم
در مواردی که انتقال گیرنده دولت یا شهرداری یا مؤسسات وابسته به آن‌ها باشد و همچنین در مواردی که ملک به وسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به قائم‌مقامی مالک انتقال داده می‌شو، اگر قیمت مذکور در سند ملک کمتر از ارزش معاملاتی آن باشد در محاسبه باید مالیات ماده 59 قانون مالیاتهای مستقیم بهای مذکور در سند ملک به جای ارزش معاملاتی آن در هنگام انتقال ملاک عمل قرار بگیرد.
ماده 69 قانون مالیات مستقیم
در مواردی که اولین انتقال قطعی واحد یا واحدهای مسکونی ارزان قیمت و متوسط قیمت که ظرف بازه‌ی زمانی ده سال از تاریخ تصویب این قانون و مطابق قوانین و قیمت‌هایی که وزارتخانه مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین می‌شود احداث شده باشد؛ همچنین در مواردی که حداکثر در مدت زمان یک سال بعد از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث و با تایید وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین شده منتقل شود از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف می‌شود.
ماده 70 قانون مالیات مستقیم
هر گونه مال یا وجوهی که از طرف وزارتخانه، مؤسسات و شرکت‌های دولتی، شهرداری‌ها بابت اصل یا حقوق راجع به املاک و اراضی و برای ایجاد یا توسعه مناطق نظامی، مرافق عامه مانند توسعه یا احداث جاده و راه‌آهن، خیابان، لوله‌کشی آب و نفت و گاز، معابر حفر نهر و موارد این چنینی به مالک یا کسی که صاحب حق است، تعلق می‌گیرد یا اینکه به حساب مالک به ودیعه گذاشته شده از مالیات نقل و انتقال ملک معاف است.
به این ترتیب املاکی که مطابق قوانین در فهرست آثار ملی ایران به ثبت رسیده باشد یا بعدا به ثبت برسد، در صورتی که انتقال به سازمان میراث فرهنگی کشور نسبت به کل مالیات نقل و انتقال قطعی باشد، نسبت به 50 درصد مالیاتی که مربوط به درآمد است شامل مالیات انتقال ملک نمی‌شود و از مالیات معاف خواهد بود. در مواردی نیز هرگونه وجه یا مال که از سوی اشخاصی که ذکر شد، بابت مالکیت املاک یا حقوقی که در محدوده ی طرح‌های نوسازی و بازسازی محله‌های قدیمی و بافت فرسوده شهر به مالکین یا صاحبان حق تعلق می‌گیرد شامل پرداخت مالیات نمی‌شود و معاف است.
ماده 71 قانون مالیات مستقیم
در مواردی که زمینی که از طریق اسناد عادی معامله می‌شود در هنگام تنظیم سند رسمی به نام خریدار قیمت اعیانی ساخته شده به وسیله خریدار در برآورد منظور نمی‌شود مشروط بر این است که موضوع مورد تأیید مراجع صاحب صلاحیت دولتی یا محاکم قضایی یا شهرداری که ملک در آن محدوده واقع شده است در محاسبه مالیات محسوب نمی‌شود.
ماده 72 قانون مالیات مستقیم
در حالتی‌که بعد از پرداخت مالیات از طرف مؤدی معامله‌ای انجام نشود اداره امور مالیاتی موظف است با درخواست مؤدی و تأیید دفتر اسناد رسمی مربوطه مبنی بر عدم ثبت معامله ظرف مدت 15روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی مالیات وصول شده را مسترد کند. این حکم در این ماده در خصوص استرداد مالیات مربوط به حق واگذاری، همچنین درآمد اتفاقی هم جاری است.
ماده 74 قانون مالیات مستقیم
در مورد املاکی با عنوان دستدارمی که مطابق عرف در تصرف شخصی باشد و سند مالکیتی برای فرد موجود نباشد، کسی که آن مکان را تصرف کرده حکم مالک آن را دارد و مطابق قانون هنگامی که بخواهد ملک را نقل و انتقال کند باید مالیات آن را بپردازد. همچنین در مورد درآمد حاصل از واگذاری سایر حقوقی که به این ملک مربوط است مالک آن مشمول مالیات می‌شود و تاریخ تصرف ملک در نظر گرفته می‌شود.
ماده 75 قانون مالیات مستقیم
مستأجرین املاک اوقافی در مواردی که اعیان احداث شده در آن داشته باشند یا نداشته باشند، فقط نسبت به عرصه (مساحت کل زمینی که ملک در آن قرار دارد) مشمول مالیات می‌شود.
- تبصره یک: در محاسبه‌ی مالیات مؤدیان تاریخ اجاره به جای تاریخ تملک منظور می‌شود.
- تبصره 2: حکم این ماده‌ی قانونی در هنگامی که ملک توسط مستأجر واگذار می‌شود مانع اجرای تبصره 7 از ماده 53 قانون نیست.
ماده 76 قانون مالیات مستقیم
درحالتی‌که نقل و انتقال موضوع ماده 52 قانون طبق مقررات ایـن فصل مشمول مالیات بـه شـرح مـاده 59 این قانون باشد، وجه دیگری بابت مالیات بر درآمد نقل و انتقال مزبور دریافت نمی‌شود.
مدارک لازم برای پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک
برای پرداخت مالیات باید مدارک و اسناد زیر را آماده کنید.
- برگه استعلام دفتر اسناد رسمی با ذکر نام خریدار
- تصویر از سند مالکیت و بنچاق
- تصویر پایان‌کار
- تصویر پروانه‌ی تخریب، نوسازی و عدم خلاف( در مواردی که املاک در دست ساخت است)
- تصویر صورت مجلس تفکیکی
- تصویر اسناد عادی یا رسمی
- تصویر وکالتنامه( در مواردی که فرد به وکیل مراجعه کرده باشد)
- فتوکپی شناسنامه خریداران
- فتوکپی شناسنامه فروشندگان
- فتوکپی کارت ملی خریداران
- فتوکپی کارت ملی فروشندگان
- کپی قولنامه یا مبایعه نامه
- نشانی ملک به همراه کروکی محل و نقشه
- تصویر گواهی واریز کردن مالیات بر ارث (فرم شماره 19)
شرایط معافیت مالیات نقل و انتقال املاک
مواردی که از پرداخت مالیات انتقال املاک معاف هستند شامل موارد زیر است:
- اولین نقل و انتقال واحدهای مسکونی که ظرف مدت ۱۰ سال از تاریخ تصویب قانون مطابق با قیمت‌های مصوب وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت اقتصاد و دارایی احداث شوند و در نهایت طی بازه‌ی زمانی یک ساله از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث تعیین و منتقل شده باشد از پرداخت مالیات معاف هستند.
- اموال و وجوهاتی که از طرف وزارتخانه و شرکت‌های دولتی و موسسات و شهرداری بابت حقوق راجع به املاک برای توسعه‌ی منطقه نظامی یا توسعه و احداث جاده، لوله‌کشی آب و نفت و گاز، احداث راه آهن، حفر نهر یا موارد مشابه آن به مالک تعلق بگیرد یا در حساب او به ودیعه گذاشته شود از مالیات انتقال ملک معاف است.
- املاکی که در فهرست آثار ملی به ثبت رسیده باشد و به سازمان میراث فرهنگی انتقال داده شود، نسبت به پرداخت تمام مالیات نقل و انقال قطعی معاف هستند و در مواردی که ملک ثبت شده در فهرست آثار ملی در دست شخص باقی مانده باشد به میزان ۵۰ درصد از پرداخت مالیات معاف می‌شوند.
- املاکی که از طرف شرکت تعاونی مسکن به اعضا منتقل می‌شود معاف از مالیات هستند. البته این مورد به انتقال‌های از تاریخ ۶/۷/۱۳۸۹ تعلق می‌گیرد.
- املاکی که با سند عادی معامله شده باشند و در آن‌ها ساخت و ساز با تایید شهرداری منطقه صورت گرفته باشد، برای ثبت رسمی سند از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف هستند.
- املاکی که در محوطه‌ی بهسازی و نوسازی و بازسازی محلات قدیمی باشند از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف هستند.
نتیجه‌گیری
همانطور که گفته شد هنگام خرید و فروش املاک تجاری و مسکونی باید بخشی از مبلغ معامله به عنوان پرداخت دارایی ملک به خزانه دولت واریز شود. البته مطابق قانون برخی از املاک طبق شرایطی خاص مشمول معافیت مالی می‌شوند. اگر در این زمینه سوالی دارید، مشاوران تدبیر حساب همواره آماده ارائه مشاوره به شما عزیزان می‌باشند.
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.